北京一半地块“双触顶”吸引超30家房企和联合体争抢

房地产行业“第三只箭”发出次日，北京、杭州、武汉、无锡相继完成第四、五轮土拍。

从土拍结果来看，北京供应最少、热度最高，一半地块达到“双触顶”，吸引了超30家房企和联合体争抢。

长三角的另一头，杭州与北京遥相呼应，在“按需供地”的影响下土地市场热度仍维持在高位，部分地块吸引了数十家房价竞逐，成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率仅次于北京的城市。

而武汉和无锡则表现平平，继续保持低位。可以看到，城市间土拍继续分化。

近期关于房企融资方面的利好频发，对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用，一线及热点二线城市土拍市场将开始回暖，预计下周上海第四轮土拍也将持续高温。

2022年11月28-29日，北京完成第四轮集中土拍，第四轮集中供地北京出让了6 宗含宅地块，总建筑面积31.9万平方米，与前几轮150万平方米左右的供应量相比，第四轮集中供地更像是一种“补充出让”，至此，北京总成交建面仅为去年八成左右。

虽然供应体量较小，但地块整体质量却非常优质。6宗地块中有3宗来自朝阳区，此外石景山、门头沟、通州区各自出让1宗地。

北京本轮依然保持了“竞现房销售”的竞拍方式，不同地块设置的现房销售上限有所不同。当现场竞报“现房销售”面积达到设定上限面积时，转为现场摇号确定竞得人。

从现场竞拍情况来看，朝阳区及石景山4宗地块皆出现了多位竞买人争抢的现象，其中，朝阳平房乡44地块参与摇号环节的房企和联合体有5家，朝阳平房乡45地块参与摇号环节的房企和联合体有8家，朝阳奶西村321地块参与摇号环节的房企和联合体有7家，石景山老古城626地块参与摇号环节的房企和联合体有7家。

加上另外2宗地块，本次北京土拍吸引了超30家房企或联合体争抢。

从最终成交结果来看，本轮北京土拍的整体溢价率达到10%，不仅是今年溢价率最高的一轮，也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市。其中门头沟区地块底价成交，石景山区和通州区地块溢价率分别为5.58%和0.54%，来自朝阳区的3宗优质地块不仅总价达到最高限价，还同时实现了最高限价+现房双触顶成交。

2022年11月29日，杭州迎来了第四批次集中土拍，最终8宗地均成功出让，总成交建面49.7万平方米，成交总金额98.9亿元。

在供地质量提升下，房企参拍积极性有所提高，本批次土拍热度明显上升，成交溢价率增至8.4%，成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率仅次于北京的城市。

具体来看，杭州共计出让8宗含宅用地，总规划建面仅49.7万平方米，总起拍价仅有91.2亿元。就地块分布来看，虽然仅有上城一宗主城区宅地，其余7宗均在萧山和富阳;不过从区位上来看，位置还是比较核心的，其中不乏钱江新城二期、钱江世纪城等热点地块。

值得注意的是，在出让规则方面，杭州第四批次集中土拍规则与前几轮有明显变化，主要是取消了溢价10%封顶后的“一次报价”，改为溢价12%封顶后，上限有效报价企业超过1家的，直接进行摇号。

最终杭州本轮土拍的全部地块均被本土民企收入囊中，滨江在钱江世纪城连落两子，杭州东虹房产、浙江新世界房产、富阳百合房产等民企也均有所获。

从盈利空间方面来看，无论是北京还是杭州，盈利空间都有所提升。

具体来看，北京的“让利”表现更为明显，6宗地块的平均地价房价比为0.54，与上一轮相比仅提升0.04，但平均房价地价差达到34777元/平方米，比上一轮提升了5000元/平方米。

朝阳区的3宗地块均达到现房销售面积的上限，对于房企回款会产生一定影响，尤其金隅所竞得的奶西村地块，现房销售比例达到50%左右，但房价地价差将近4万元/平方米，项目盈利依然可期。盈利空间的进一步扩大，也是刺激房企积极拿地的重要原因。

杭州方面，联系新房限价来看，8宗地块平均地房比为0.51，盈利空间较第三批次明显增加。究其原因，一方面是由于本轮多宗地板块限价有所上升，譬如钱江世纪城南单元地块解锁板块限价为43000元/㎡，世纪城核心单元的2宗宅地限价为46000元/㎡，富阳场口低密限价突破到17500元/㎡;另一方面，本轮供地主城区供地仅涉及一宗，主力区域集中在萧山、余杭等区域，这部分地块地价水平本身就相对较低，盈利空间也相对较大。

不仅如此，摇号成交的三宗地盈利空间也相对充裕。具体来看，虽然3幅地块的平均地房比超过了0.6，但房价地价差均值高达16502元/平方米，尤其是位于钱江新城2.0板块的那宗地，房地价差都超过了2万元/平方米，盈利空间可观。

此次北京第四轮土拍以较高的热度圆满落幕，成为集中供地中难得的“亮点”，也为目前的市场注入了信心，一方面是由于本轮北京供应的地块质量都较优、且盈利空间提升，对房企的吸引力也较高;另一方面则是国央企作为北京土地市场的主要力量，资金链一直相对雄厚，面对本次总价不高的优质地块，更加有溢价拿地的魄力。

杭州则在供地结构调整下，第四轮集中土拍如预期回升，成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率仅次于北京的城市。不仅如此，与之前大多数城市央国企托底的土拍情况不同，杭州全部地块均被本土民企竞得。

与北京、杭州同一日完成土拍的还有武汉与无锡。

武汉与北京和杭州一样，都是年内第四轮集中拍地，合计供应7宗涉宅用地，其中97号地块已官宣延期至12月20日竞拍，或将与已经公告的第五批次一起供应。剩余6宗地块均底价成交，合计揽金44.6亿元，拿地企业均为地方国资企业。

无锡与这三个城市不同，为2022年的第五场集中土拍。共成交14宗地，总成交建面为170万平方米，揽金224亿元。出让地块仍然多靠城投托底，超过八成地块由本地城投平台竞得。

不过值得注意的是，虽然无锡市场热度延续低位，但其却已经完成了全年的宅地计划量，无锡五批次总成交土地面积已达380万平方米，供地计划完成率达104%。而北京、杭州、武汉皆未完成今年的供地计划。

目前武汉已经官宣第五批地块，年末集中土拍撞期的可能性将会更进一步增加。

近期行业融资侧显著放松，在“第三只箭”发出后的第二日房地产板块指数出现了明显拉升，多支地产股涨停，截至2022年11月29日收盘，A股房地产板块指数放量大涨约7.62%，创近7个月来新高。

北京和杭州的集中供地也趁着这股暖意，土拍热度出现明显提升。

我们认为，利好频发下，市场信心也将逐步开始修复。对于土拍市场来看，部分热点一二线城市或将率先恢复热度，目前北京、深圳、杭州第四轮土拍已完成，接下来上海12月9日的第四轮土拍或将再度火热。